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    주택상가 임대차 보호법 해설

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    작성자 최고관리자
    댓글 댓글 0건   조회Hit 3,603회   작성일Date 09-11-06 12:41

    본문

    주택 및 상가건물임대차보호법

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    Ⅰ. 주택임대차보호법의 적용범위

    1. 주거용 건물

    주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거안정을 보장함을 목적으로 하고(법 1조) 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 적용된다. 임차주택의 일부가 비주거용으로 사용되는 경우에는 본법이 적용되어 보호가 되나 비주거용 건물의 일부를 주거로 사용하는 경우에는 적용이 배제된다(법 2조).

    주거용 건물이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕 및 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 부수하는 시설로서 사람의 일상생활인 기와침식(起臥寢食)에 사용되는 것으로 정의된다.

    건물의 임대차는 당연히 그 부지부분의 이용이 수반되고 임차주택의 환가대금에 대지의 환가대금도 포함된다고 규정하고 있는(법 3조의2) 취지에 비추어, 주거용 건물의 의미에는 건물자체뿐만 아니라 그 대지를 포함하는 것으로 해석된다. 따라서 경매절차에서 단독주택은 그 대지에 대하여, 공동주택은 그 소유권인 대지권에 대하여 임차인의 우선변제권이 미친다.

     

    2. 판단기준

    법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다.

    3. 판단시점

    주거용 건물인지의 판단시점은 원칙적으로 임대차계약서의 체결시를 기준으로 한다. 따라서 비주거용 건물을 임차하여 사용하던 중에 임차인이 임의로 위 건물을 주거용으로 개조하여 사용하는 경우나 비주거용 건물을 증축하여 사용하는 경우에는 이 법의 보호대상이 아니다.

     

    4. 구체적인 사례

     

    가. 겸용건물이 주거용으로 인정된 사례

    ○ 공부상 단층 작업소 및 근린생활시설, 실제는 주택으로도 사용, 일부를 주거 및 인쇄소경영 목적으로 임차, 다른 일부를 주거 및 슈퍼마켓경영 목적으로 임차한 경우 → 건물구조(독자적인 출입구)․주거용 면적(상당한 부분 차지)․자녀들과 입주하여 생활하며 유일한 주거인 사실 등을 고려하여 모두 주거용으로 인정하였다(대법원 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결).

    ○ 공부상 소매점, 건축당시부터 방2칸과 영업소를 위한 홀로 건축, 음식점영업을 목적으로 임차한 경우 → 건물구조․주거용 면적(방2칸이 반 차지)․방을 낮에는 손님용으로 그 외에는 가족과 함께 거주하고 달리 주택이 없는 사실 등을 고려하여 주거용으로 인정하였다(대법원 1996. 5. 31. 선고 96다5971 판결).

    나. 겸용건물이 주거용으로 부정된 사례

    ○ 건물이 당초부터 지하1층 지상1․2층은 근린생활시설로, 지상3층은 주택용도로 건축되었고, 사무실로 사용된 2층을 임차하여 삼계탕집을 경영하면서 조그만 방 2개를 제외한 거의 대부분을 손님을 위한 홀로 방3개, 주방으로 사용한 경우 → 본래의 용도, 이전의 이용실태, 현재의 이용상황과 외양에 비추어 주거용이 아니라고 부정하였다(대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738, 25745 판결).

    ○ 등기부상 위락시설 및 다방, 건물이 상가건물로서 시장변두리에 위치, 계약서상 용도 다방으로 기재, 계약종료 후 원상회복의무를 기재하고 임차한 경우 → 건물의 위치와 구조․용도․주거용 면적(방2개와 주방이 적은 부분 차지)․다방이 아닌 연립주택에 거주 등을 고려하여 주거용이 아니라고 부정하였다(대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결).

    ○ 공부상 근린생활시설, 임차하여 가족과 함께 전입신고와 입주를 하고 살다가 약 1년 후부터 교회로 사용한 경우 → 건물의 구조(예배실 60%, 방2칸과 주방 40%)․용도(처음에는 주택이나 현재는 교회용이 주된 목적)․경매 1년 전부터 다른 아파트에 거주하다 배당기일 3일 전 다시 전입 후 1심판결 선고 후 다시 위 아파트로 전출한 사실 등을 고려하여 주거용이 아니라고 부정하였다(대법원 2001. 9. 14. 선고 2001다37828 판결).

     

     

    Ⅱ. 대항력 (임차목적물의 인도 및 주민등록)

     

    1. 의의

    주택임대차보호법 제3조 제1항은 ‘임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 때 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다’라고 하여 대항력을 인정하고 있다.

    대항력이란 임차인이 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 자, 기타 임차주택에 관하여 이해관계를 가진 자에 대하여 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권능이 있다는 것이다.

     

    2. 경매절차에 있어서의 대항력

    경매절차에 있어서는 매각으로 소멸하는 최선순위의 권리자 및 매수인에 대한 관계이며, 임차인이 매각으로 소멸하는 최선순위의 권리자에 대항할 수 있으면 경매부동산의 매수인에게 대항할 수 있게 되는 것이다.

    예컨대, 임차인이 매각으로 소멸하는 최선순위의 저당권․압류․가압류의 등기일자보다 먼저 입주와 전입신고를 한 경우에는 매수인에게 대항할 수 있다. 그러나 임차인이 그보다 늦으면 입주와 전입신고로 일응 대항력은 있으나 그보다 선순위의 권리가 매각으로 소멸하므로 임차권도 소멸하게 되고 따라서 매수인에게 대항할 수 없다.

    다만, 임차인이 후순위로서 소멸예정이었으나 변제 등의 사유로 대금납부 전에 선순위의 저당권이 말소된 경우에는 소멸예정이었던 대항력이 그대로 존속하게 되고 따라서 매수인에게 대항할 수 있게 된다.

    주택임대차보호법에서 대항력을 취득하기 위한 요건은 주택의 인도와 주민등록이고, 이러한 법리는 상가건물임대차보호법에도 그대로 적용이 된다.

     

    3. 주택의 인도

    주택의 인도란 임대차의 목적물인 주택에 대한 점유, 즉 사실상의 지배가 임대인으로부터 임차인에게 이전하는 것을 말한다. 임차인의 점유는 직접점유뿐만 아니라 간접점유의 방법으로도 주택인도를 받을 수 있다.

    다만, 임차인이 임차주택을 간접점유의 방법으로 인도받은 경우 주민등록은 간접점유자인 임차인의 주민등록이 아니라 직접점유자의 주민등록임을 요하고, 그 경우에 한하여 임차인이 대항력을 취득한다.

     

    4. 주민등록(전입신고)

     

    가. 유효성 판단기준

    판례에 의하면 임대차의 공시방법으로서의 주민등록이 유효한 것인지의 판단기준은, 주민등록은 거래안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정되고, 그 판단은 임차인이 전입신고를 한 당시의 지번을 기준으로 하여 일반 사회통념에 따라서 하여야 한다.

    즉, 주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있을 정도는 되어야 한다.

    나. 주민등록 대상자

    ① 법인

    법인이 사원주택으로 사용하기 위하여 그 명의로 임차하고 소속직원이 입주, 전입신고를 하였더라고 대항력이 인정되지 아니한다.

    ② 외국인

    외국인이 주택을 임차하여 그 주소가 외국인등록표 또는 거류지변경신고상에 나타나는 경우에는 대항력을 취득한다.

    ③ 점유보조자

    주민등록은 반드시 임차인 본인의 주민등록에 한하지 않고 임차인의 점유보조자 즉 배우자, 자녀, 동생, 부모 등 가족의 주민등록을 포함한다.

    또한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 하다가 그 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우에도 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다.

    다만, 가족전부가 주민등록을 일시 이전하였다가 재전입한 경우에는 종전에 취득한 대항력은 상실되고 재전입신고 다음날부터 새로운 대항력을 취득한다.

     

    다. 유형별 유효여부

    ① 직권말소

    주민등록이 주택임차인의 의사에 기하지 아니하고 주민등록법 등 관련규정에 따라 직권말소된 경우 원칙적으로 그 대항력은 상실된다고 할 것이지만, 직권말소 후 같은 규정 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 재등록이 이루어짐으로써 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지된다고 할 것이고, 다만 그 직권말소가 관련규정 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다.

    ② 담당공무원의 착오

    예컨대, 임차인이 “안양동 545의 5”로 올바르게 기재하였으나 담당공무원의 착오로 “안양동 545의 2”로 잘못 기입된 경우(그 후 임차인의 요청으로 담당공무원이 착오를 정정) → 전입신고는 적법한 것이어서 대항력이 있다(대법원 1991. 8. 13. 선고 91다18118 판결).

    ③ 제3자(임대인)의 임의이전

    주민등록이 임차인의 의사에 의하지 아니하고 제3자에 의하여 임의로 이전되었고 그와 같이 주민등록이 잘못 이전된 데 대하여 임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없는 경우는 임차인이 이미 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지된다(대법원 2000. 9. 29. 선고 2000다37012 판결).

    ④ 공동주택․단독주택

    공동주택의 경우에는 지번 다음에 공동주택의 명칭과 동․호수를 기재하도록 규정(주민등록시행령 9조 3항)하고 있으므로 공동주택은 위 방식으로 전입신고를 한다. 단독주택은 지번까지 기재, 다세대주택은 공동주택으로, 다가구주택은 단독주택으로 본다. 상가주택의 사업장주소도 위와 같다.

    ⑤ 공부작성 전의 전입신고

    ○ 84. 11. 1. “아파트 5호”로 전입신고, 84. 12. 14. “아파트 1호”로 보존등기, 87. 9. 11. 경매기입등기, 87. 10. 15. 주민등록이 “아파트 1호”로 정정 → 대항력이 없다(대법원 1990. 5. 22. 선고 89다카18648 판결).

    ○ 성우빌라 “라”동 101호로 전입신고, 그 후 작성된 건축물관리대장․등기부에는 “가”동으로 등재, 경매진행중에 “가”동 101호로 정정 → 정정시 대항력을 취득한다(대법원 1994. 11. 22. 선고 94다13176 판결).

    ⑥ 건축 중인 다가구를 다세대로 변경

    ○ 94. 9. 12. 건축 중인 다가구주택을 임차, 94. 10. 24. “1197의 9”로 전입신고, 94. 11. 1. 확정일자, 94. 12. 12. 다가구주택의 용도를 다세대주택으로 변경신고, 95. 5. 3. 구분등기, 95. 5. 23. 소유권이전 + 근저당등기, 95. 5. 25. “1197의 9 대헌빌라 비101”로 정정신고한 경우 → 임차인의 주민등록상의 주소기재가 그 당시의 주택의 현황과 일치하더라도 그 후 주택의 표시가 달라졌다면, 주민등록상의 주소가 주민등록법시행령 제5조 제5항에 따라 건축물관리대장의 기재에 근거하여 된 것이라는 등의 특별한 사정이 없는 한, 달라진 주택의 표시를 전제로 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자로서는 당초의 주민등록에 의하여 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되었다고 인식하기 어렵다 할 것이므로 그 주민등록은 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다(대법원 1999. 9. 3. 선고 99다15597 판결).

    5. 대항력 발생시점

    대항력은 임차인이 대항요건을 갖추면 그 다음날부터 대항력이 발생하고, 그 시각은 다음날 오전 영시이다. 즉, 96. 8. 27. 전입신고를 마친 임차인은 96. 8. 28. 근저당등기가 경료된 임차주택의 매수인에게 대항할 수 있다(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결).

    소유자가 매도한 주택을 그대로 임차한 경우에는 소유권이전등기일 다음날 대항력이 생긴다.

     

     

    Ⅲ. 확정일자를 받은 임차인의 우선변제권

     

    1. 확정일자임차인

    주택인도와 주민등록의 요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다(주보법 3조의2 2항). 그리고 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 위 규정에 의한 보증금을 수령할 수 없다(같은 조 3항).

    2. 확정일자임차인의 요건

     

    가. 확정일자를 갖출것

    나. 배당요구종기까지 대항요건을 갗추고 이를 유지할 것

    다. 배당요구종기까지 배당요구를 하였을 것

    첫 경매개시결정전에 임차권등기를 갖춘 임차인은 배당요구에 관계없이 배당을 받을 수 있으나 그 밖의 경우는 반드시 배당요구를 하여야 한다.

    라. 경매나 공매절차에서만 인정

    3. 확정일자

     

    가. 증서에 의하여 그 작성한 일자에 관한 증거가 될 수 있는 것으로 나중에 변경하는 것(임대인과 임차인이 담함으로 사후변경 등)이 불가능한 확정된 일자를 말한다. 즉, 주택임대차계약서를 공정증서로 작성 또는 사서증서로 인증하거나 등기과(소), 읍․면․동사무소․공증기관으로부터 확정일자를 받은 경우가 이에 해당된다.

    그러나 상가건물임대차보호법은 “관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인”이라고 규정을 하고 있어 견해가 갈린다.

     

    나. 주택에 관하여 임대차계약을 체결한 임차인이 자신의 지위를 강화하기 위한 방편으로 따로 전세권설정계약서를 작성하고 전세권설정등기를 한 경우 양자의 동일성을 인정할 수 있다면 그 전세권설정계약서를 임대차계약에 관한 증서로 볼 수 있고, 전세권설정계약서가 첨부된 등기필증에 날인된 접수인은 주택임대차보호법 소정의 확정일자에 해당한다.

     

    다. 확정일자를 받아 우선변제권을 취득한 임차인이 그 임대차계약서를 분실하거나 멸실되었다고 하여 그 우선변제권이 소멸하게 된다고는 볼 수 없으므로 공정증서대장 등 다른 방법으로 입증할 수 있다.(대법원 96다12474 판결)

     

    4. 우선변제권의 발생시점

     

    가. 확정일자를 입주․전입신고일과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우

    위 법 3조의2 1항에 규정된 확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다(대법원 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결).

    ○ 95. 10. 20. 임대차계약, 95. 11. 19. 입주, 95. 11. 27. 전입신고, 확정일자, 같은 날인 95. 11. 27. 근저당설정등기를 한 경우 → 임차인의 우선변제권은 95. 11. 28.을 기준으로 발생한다(대법원 1998. 9. 8. 선고 98다26002 판결).

     

    나. 대항요건을 갖춘 후에 확정일자를 갖춘 경우

    대항요건을 먼저 갖추고 나서 확정일자를 받은 경우에는 확정일자일을 기준으로 다른 우선변제청구권자와 우선순위를 가린다.

     

    다. 확정일자를 갖춘 후 보증금을 인상한 경우

    인상한 보증금에 대하여는 새로 확정일자를 갖춰야 그때부터 우선변제권이 발생한다.

    5. 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인

     

    가. 일부만 배당받은 경우 대항력의 범위

    대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 경매절차에서 먼저 우선변제권을 행사(즉 배당요구)하였으나 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는바, 여기서 경락인에게 대항할 수 있는 보증금 잔액은 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것이지 현실로 배당받은 금액을 공제한 나머지금액을 의미하는 것이 아니라 할 것이다.

    따라서 임차인이 배당받을 수 있었던 금액이 현실로 배당받은 금액보다 많은 경우에는 그 차액에 관하여는 과다 배당받은 후순위 채권자를 상대로 부당이득의 반환을 구하는 것은 별론으로 하고 경락인을 상대로 그 반환을 구할 수는 없다(대법원 2001. 3. 23. 선고 2000다30165 판결).

    나. 제2경매에서의 배당요구 가부

    대항력과 우선변제권의 2가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다.

     

     

    Ⅳ. 주택 및 상가 소액임차인의 최우선변제권

     

    1. 소액임차인

    임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추어야 한다(주보법 8조 1항). 이 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1의 범위(상가건물의 경우에는 주택가액의 3분의 1) 안에서 대통령령으로 정한다(같은 조 3항).

    소액임차인의 요건은 경매기입등기 전에 대항요건을 구비해야 하고 또한 보증금이 소정의 소액보증금 내이라야 한다.

    소액임차인도 반드시 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 배당받을 수 있는 채권자이므로, 경매절차에서 배당요구를 하지 않고 있다가 후에 배당받은 채권자를 상대로 부당이득반환청구를 하는 것은 허용되지 않는다.

     

    2. 소액임차인의 요건

     

    가. 보증금액수가 소액보증금에 해당할 것

    구 분

    내용 및 시기

    서울시

    수도권 중 과 밀억제권지역

    광역시(군지역

    , 인천 제외)

    그 밖의 지역

    주택임대차

    2001. 9. 15.부터

    4천만원 중

    1천600만원

    3천500만원 중

    1천400만원

    3천만원 중

    1천200만원

    상가임대차

    2002. 11. 1.부터

    4천5백만원 중

    1천350만원

    3천9백만원 중

    1천170만원

    3천만원 중

    900만원

    2천500만원 중

    750만원

    주택임대차 소액보증금

    서울․광역시(군지역제외)

    기타지역

    90. 2. 19. ~ 95. 10. 18.

    2,000만원 이하 중

    700만원 한도

    1,500만원 이하 중 500만원한도

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